פיקוח בנייה מטעם דיירים

07/09/2013

מפקח בנייה מטעם הדיירים הינו האיש המקצועי ההנדסי  אשר מלווה את הדיירים לאורך חיי הפרויקט, החל משלב טרום חתימת ההסכם המחייב מול היזם ועד לקבלת טופס 4 ואיכלוס, ומפקח על היזם, הקבלן המבצע והפרויקט בכללותו מתוך נקודת המבט של בעליי הקרקע ושמירה על האינטרסים שלהם.

שלב מו”מ – טרום חתימה ועד ביצוע:

יחסי הכוחות בין היזם לדיירים אינם שווים. היזם עוסק בנדל”ן ובנייה ומעסיק מתחילת ההתקשרות מול הבניין אנשי מקצוע אשר מייעצים לו ולעומתו קבוצת דיירים, שלעיתים אינה מגובשת, חסרת ניסיון בפרויקטי בנייה גדולים ולרוב עבורם זהו פרויקט ראשון בחיים. על מנת לצמצם פער זה נדרש גורם מקצועי אשר ילווה את הדיירים מתחילת ההתארגנות ליציאה לפרויקט, יעביר אליהם חוות דעת וישמש כאיש תקשורת בין היזם לדיירים. מקובל בענף כי בפרויקטים אלו היזם מממן לדיירים עו”ד מטעמם לטובת ליווי משפטי, אך עו”ד מקצועו משפטים ולא הנדסה כך שנדרש מפקח בנייה שייבחן סוגיות של זכויות בנייה, כלכליות הפרויקט, מפרט טכני ותמורות הדיירים לפני חתימה על הסכם מחייב בין הצדדים.

נציגויות דיירים בדרך כלל עורכות התמחרות בין ההצעות השונות שהן מקבלות, ולרוב ההצעה הנבחרת הינה “הטובה” מכולן. מנקודת מבט מקצועית ההצעה הטובה מכולן היא ההצעה אשר תוכל לצאת אל הפועל, תעבור בדרך החלקה ביותר ותסתיים. תפקיד מפקח לבחון את ההצעות, לבחון את מגישי ההצעות ולשקף לדיירים את היתרונות והחסרונות שבהצעה שבידם.

בשלבי התכנון ורישוי הפרויקט על המפקח לבצע בדיקת התכניות ובדיקת תכניות דירות התמורה לדיירים בפרט ולוודא כי התכניות עומדות על פי ההסכם החתום והתחייבויות היזם ימולאו. המפקח מסביר ומפרש את התכניות להגשה בעבור הדיירים לפני חתימתם עליהם. המפרט הטכני עד לשלב זה הינו כללי וכעת על היזם (בפרויקטי הריסה ובנייה) להעביר מפרט חוק מכר כאשר תפקיד המפקח לבדוק כי הוא תואם למפרט שצורף בהסכם.

שלב ביצוע:

לאחר קבלת היתר בנייה מתחיל שלב הביצוע. בכל פרויקט בנייה מעורבים מספר רב של גורמים ומפקח הבנייה מטעם הדיירים הוא הנציג היחידי במקום המשרת את בעליי הזכויות בקרקע. המפקח עוקב אחר פעולות היזם והקבלן המבצע ובודק כי הבנייה נעשית בהתאם לתכניות, בהתאם ללוח זמנים מוסכם, מפרט טכני נדרש וכי העבודות נעשות על פי דין, תקן ישראלי ובטיחות בעבודה, ומפקח על איכות העבודה וטיב החומרים.

תפקיד מכריע חשוב למפקח בנייה מטעם הדיירים הינו התרעה כי העבודה הנעשית אינה עולה בקנה אחד עם התכנית, למפקח אין סמכות לעצור את העבודה אך תפקידו ליידע את בעליי הזכויות על אי התאמה לתכניות ולהסכם. בנוסף, בעת ביצוע בפועל נדרש לקבל החלטות ביצועיות רבות בשטח אשר אינן ידועות מראש בשלבי התכנון, המפקח הוא הגורם אשר דואג כי ההחלטות יעמדו בדרישותיו והדיירים לא יפגעו.

לאורך שלב הביצוע המפקח מפיק דו”חות התקדמות הבנייה ועדכונים עבור הדיירים הכוללים נתונים מתוך יומן מנהל האתר ואירועים מרכזיים בהליך הבנייה. במקרה של חריגות מלוח הזמנים יצרף לדו”ח את המלצותיו להמשך העבודה.

סיום עבודת המפקח בפרויקט מתרחש עם קבלת טופס 4 לבניין ותוך מעקב ובדיקת טיב החומרים בשטחים המשותפים והשלמת כלל התחייבויות היזם כלפיי בעליי הדירות. חשוב לציין ולהדגיש כי דו”ח ליקויים הכולל מכשור עבור כל יח”ד אינה כלולה בתפקיד המפקח כמו כן ביקורת לאחר שנת בדק. יש לבדוק האם נושאים אלו נכללים במסגרת הצעת הפיקוח ומתומחרים בהתאם.

לסיכום- מפקח הבנייה ממומן על ידי היזם והוא איש שירות בעבור הדיירים אשר דואג לאינטרסים שלהם ולתמורות שלהם. המפקח הינו גורם בלתי  תלוי ביזם ואינו נמצא בניגוד עניינים. חשוב לשלב מפקח בשלבים ראשוניים ולמצוא את הדרך לשלבו בפרויקט גם תוך התחייבות לתשלום עתידי מצד היזם תמורת עבודתו.

לתיאום פגישה צרו קשר, רטיו פרויקטים , ניהול פרויקטים ופיקוח בנייה תמ”א 38 מטעם הדיירים.

Artist

tal@ratio-projects.co.il 050-5701236

Leave a Comment

Your feedback is valuable for us. Your email will not be published.

Please wait...