על וועד בית ונציגות

08/09/2013

בבתים משותפים פועל וועד בית אשר דואג לעניינים השוטפים של תחזוקת הבניין. הנוהל הנכון לצורך קידום פרויקט תמ”א 38 בבניין הינו להקים נציגות דיירים אשר אינה מחויבת להיות וועד הבית. על נציגות הדיירים להיות מורכבת ממספר בעלי דירה בבניין אשר ממונים באופן רשמי וכתוב לנהל את קידום הפרויקט מול חברות מהתחום ולנהל מו”מ בשם כלל דיירי הבניין. בהעדר נציגות רשמית הפועלת בבניין עלול להתרחש מצב בו חלקים מהבניין מתנהלים בו זמנית עם גורמים שונים, דבר הגורם לחוסר יעילות ועלול ליצור מצב של חוסר שקיפות ואמינות בין הדיירים לבין עצמם עד סכסוכי שכנים- גורם מספר אחד לתקיעות בקידום פרויקטים.

התפקיד המרכזי של  הנציגות הינו ל”הביא לשולחן” הדיונים הסכם משפטי מגובש להערות אחרונות לקראת חתימה על הסכם מחייב מול יזם. זו המטרה, אך על מנת להגיע אליה נדרשים חודשי עבודה רבים וקיום פעולות שונות במהלך הדרך על מנת שיום זה יגיע.

אז נתחיל שלב שלב….

גם מסע ארוך מתחיל מצעד אחד’ ובדרך כלל תחילת התהליך מונע על ידי דייר בודד. השלב הראשון הינו ליידע את כלל בעליי הדירות לגביי הרצון המתגבש ולקיים אסיפת דיירים מסודרת. במהלך האסיפה וככל שיש הסכמות יש למנות באופן רשמי חברים לנציגות כאשר מוסכם על כל בעלי הדירות כי תינתן לנציגות תקופת זמן עבור קידום הפרויקט וכי כל הצעה או פעילות בנושא פרויקט התחדשות עירונית יעבור דרך הנציגות. הנציגות מצידה מתחייבת לשקיפות מלאה לאורך כל התהליך, עדכונים שוטפים, התחייבות כי לא יגבו כספים ללא אישור מוקדם וכל הסכם יובא לאישור ובדיקת הדיירים.

בשלב זה, כאשר קיים שיח בין הדיירים לבין עצמם ולכולם ברורה ההתנהלות מול התהליך מומלץ לשלב עו”ד ומפקח בנייה מטעם הדיירים. שילוב של שני גורמים מקצועיים אלו מסייע מאוד בהבנת כלכליות הפרויקט, האפשרויות העומדות בפני הדיירים, ניתוח ההצעות שיתקבלו ובאופן כללי הצוות מאפשר גישה ישירה למידע הסבוך גם כך, חוסך זמן רב והופך את התהליך למובנה ומקצועי.

שלב פנייה ליזמים לקבלת הצעות לפרויקט. ביכולתם של מפקח הבנייה ועורך הדין לסייע בהתאמת יזמים אופציונליים לפרויקט ולהפנות את הדיירים לקבל הצעות מדויקות יותר כאשר הדיירים מלווים בגורמים מקצועיים לניהול מו”מ בשפה מקצועית. מומלץ לנציגות הדיירים לקבל לידיה מספר הצעות ברי השוואה ולקבל תמונה ברורה לגבי אטרקטיביות הפרויקט בעיני היזמים. כמו כן, עם סינון ההצעות חשוב לנציגות לקיים פגישה עם היזמים, ליצור הכרות אישית, להתרשם ממשרדי החברה ומפרויקטים נוספים אותם היא מנהלת.

על פי רוב בסיום סינון ההצעות וניהול המו”מ ההצעות יהיו דומות. מסגרת ההצעה, תמורות הבנייה והקווים הכללים מוכתבים מניתוח זכויות הבנייה, האפשרויות האדריכליות וההנדסיות ואישורי הוועדה המקומית. ההבדל המהותי בין ההצעות הינן זהות היזם, המפרט הטכני ותמורות הנחשבות משניות לדוגמא התחייבות למחסן וכו’. הצעות טובות מדי צריכות להבחן בחשדנות והצעות בעלות תמורות נמוכות צריכות להבחן שוב לגופן, כאשר הצוות המקצועי המלווה, מפקח בנייה ועו”ד, מסייעים לנציגות לעמוד על טיבן. בשלב זה יש לקבל החלטה מול איזה יזם להתקדם ולחתום על NO-SHOP , התחייבות אשר מאפשרת ליזם לרדת לפרטים מדויקים יותר לגבי הפרויקט (לדוגמא הוצאת מודד) ולהתנהל בכתיבת טיוטא להסכם תוך הבנה כי הדיירים לא מתנהלים במקביל מול יזמים נוספים.

לאחר שנכתב הסכם המניח את דעת עו”ד הדיירים והנציגות מכנסים את כלל הדיירים ומציגים בפניהם את ההסכם. במציאות התהליך שנכתב (בנקודות ראשיות) במספר שורות אורך חודשים רבים ואף לעיתים שנים, ותלוי בגורמים רבים כגון חקיקה משתנה, אישורים עקרוניים ותמיכת הוועדה המקומית, איזון בין דיירים ועוד. חשוב ביותר לאורך כל התהליך לנהל רישום ולאחר כל פגישה להוציא פרוטוקול לכלל הבעלים. הטכנולוגיה עוזרת מאוד ביצירת קשר רציף בין כלל הדיירים ונהוג ומומלץ לפתוח קבוצת ווטסאפ, קבוצות תפוצה וכל דרך שניתן לשקף את התהליך מול כלל הדיירים לבניית אמון. לאחר כניסת ההסכם לתוקף תפקיד הנציגות משתנה ובהתאם לפרויקט ולהגדרות שניתנו בהסכם.

כמובן שבמידה ובבניין מתגוררים בעליי מקצוע בתפקידים קשורים כגון מהנדסים, אדריכלים, עו”ד, עסקים וכו’ הינו רווח של כולם. על כל פרט בבניין לזכור כי הפרויקט הינו קבוצתי ועל הקבוצה לזכור כי הפרויקט לא יתקדם ללא התייחסות אישית לכל דייר וצרכיו האישיים. התהליך מעניין ומאתגר וחברי הנציגות לומדים רבות על עולם הנדל”ן והבנייה לצד קידום ושדרוג איכות חייהם.

  • אין פרויקט דומה למשנהו והתהליך יכול להשתנות עד מאוד בין מקרה למקרה, הדברים המובאים הינם כלליים ביותר ומשקפים תהליך ממוצע.

לקבלת ייעוץ וליווי צרו קשר, רטיו פרויקטים , ניהול פרויקטים ופיקוח בנייה תמ”א 38 מטעם הדיירים.

http://www.ratio-projects.co.il/

tal@ratio-projects.co.il 050-5701236

Leave a Comment

Your feedback is valuable for us. Your email will not be published.

Please wait...