חישוב זכויות בנייה תמ”א 38

13/08/2015

תכנית תמ”א 38 מחולקת לשני מסלולים להגנה נגד רעידת אדמה, חיזוק המבנה הקיים והריסת המבנה ובנייתו מחדש. בשני המסלולים הללו נדרשת כלכליות רציונלית לקיום הפרויקט המתורגמת מזכויות הבנייה הניתנות על ידי הוועדה המקומית, הן מכוח תכניות בניין עיר והן מכוח תכנית מתאר ארצית, תמ”א 38. בנוסף, על מנת שפרויקט יצא לדרך יש לוודא כי תתקיים בו  היתכנות תכנונית במגרש, משמע אפשרות לנצל זכויות בנייה אלו, ואת רצון הדיירים והסכמתם לצאת לפרויקט.

התכנית הארצית מאפשרת לכל וועדה לדייק את התכנית הארצית הכללית לתוך תחומה ולהתאימה על פי שיקול דעתה לאופי המגורים, השכונות, העיר. היתרי הבנייה לפרויקטים אלו ניתנים על ידי הרשות המקומית וקיים היגיון רב ביצירת התכנית ברמה הלאומית, תוך שיתוף הוועדות המקומיות ברמה המוניציפאלית ושיתוף דיירי הבתים המשותפים ברמת  הבניין הבודד. למעשה, חישוב זכויות תמ”א 38 אינה משימה מורכבת יותר מחישוב זכויות עפ”י תב”ע. (אמנם דורשת התמקצעות לרוב במספר מצומצם של רשויות, אך זהו נושא לדיון אחר).

במסלול תכנית חיזוק, על פי רוב, מוסיפים קומות על קונטור הבניין הקיים תוך תוספת בנייה במסגרת קווי הבניין האפשריים. ככל שקונטור הבניין קטן יחסית לגודל המגרש ולקווי הבניין המותרים הפרויקט “מוצלח” יותר מבחינת התמורות לדיירים בהוספת מ”ר לדירה, והמוטיבציה של הדיירים לצאת לפרויקט גדל. במסלול הריסה ובנייה חישוב הזכויות מורכב יותר, אך אם לנסות להכליל כעקרון והנחת עבודה, מחשבים את שילוב זכויות הבנייה הניתנות למגרש על פי התב”ע ותמ”א 38. לדוגמא, מחשבים את אחוזי בנייה או הנפחיות על פי התכניות הקיימות (בדומה לבניית בניין חדש על קרקע ריקה) ואת תוספת זכויות מכח תכנית החיזוק והכל בהתאם למגבלות קווי הבניין והקומות המותרות. יש לציין כי לא בכל פרויקט ניתן לנצל את כל זכויות הבנייה או לנצל את קווי הבניין.

 אם כך, במסע הבלבול בניתוח הזכויות ובחוסר וודאות האם להתקדם עם פרויקט זה או אחר אנו מוצאים את שיטות החישוב השונות בין הערים השונות והשכונות השונות בתוך העיר. לדוגמא בניין בן שלוש קומות על עמודים ברמת אפעל אינו זהה בזכויות הבנייה לבניין בן שלוש קומות על עמודים ברמת יצחק, על אף ששניהם בתחום עיריית רמת גן. שלמה המלך 37 בתל אביב אינו זהה בזכויות הבנייה שלו לשלמה המלך 39, על אף היותם שכנים וגובלים.

אנשי מקצוע בתחום ההתחדשות העירונית נדרשים לחשב זכויות בנייה תוך שינויים בלתי פוסקים מצד הוועדות המקומיות, מדיניות פוליטית, יחסי הגומלין בין תכניות שונות החלות על אותו מגרש, פסיקות עררים שהתקבלו תוך (לא מעט) ספקולציות ותחושות בטן לגבי מה נכון למגרש ומה בסופו של דבר “עושה שכל”. לטובת ניתוח זכויות בנייה מוצלח יש לפעול מתוך עיקרון מנחה ולהתייחס לכל פרויקט באופן אישי, לאופי המגרש ומיקומו, ולנתח את זכויות הבנייה עם ראייה תכנונית ויצירתית המאפשרת היתכנות כלכלית ושמירה על אינטרסי הדיירים והאיזון ביניהם.

תמ”א 38 קיימת עשור, אך עדיין אין וודאות תכנונית בהמון מהפרויקטים ואין וודאות עסקית להצלחת ייזום הפרויקט. כל פרויקט עובר שלבים בדרך התהוותו ובניהם GO/ NO GO, היזם בוחן האם נכון עבורו להמשיך לקדם את הפרויקט וימשיך לחקור ורדת לפרטים נוספים. השלב הסופי בו זכויות הבנייה אינן ניתנות לפרשנות הינו קבלת היתר בנייה, משמעות הדברים כי רבים המקרים בהם הדיירים והיזם נדרשים לחתום על הסכם כאשר זכויות הבנייה עדיין לא ברורות ולעיתים אף מוטלות בספק ולכן קיימת חשיבות לניתוח זכויות מקורב במידת האפשר בשלבים ראשוניים ובמהלך המו”מ המסחרי והמשפטי בין הצדדים. יחד עם זאת כוחות השוק ממשיכים להתנהל באזורי הביקוש על אף הקשיים וחוסר הבהירות, ומחפשים את הפרויקט הבא.

לקבלת ניתוח זכויות בנייה צרו קשר, רטיו פרויקטים , ניהול פרויקטים ופיקוח בנייה תמ”א 38 מטעם הדיירים.

http://www.ratio-projects.co.il/

tal@ratio-projects.co.il 050-5701236

1 Comment

on חישוב זכויות בנייה תמ”א 38.
  1. |

    Hi, this is a comment.
    To delete a comment, just log in and view the post's comments. There you will have the option to edit or delete them.

Leave a Comment

Your feedback is valuable for us. Your email will not be published.

Please wait...